Comment le calcul fonctionne

  1. Le coût total : le prix, plus les frais de notaire, plus les travaux et l'ameublement.
  2. Le crédit : le coût total moins ton apport, remboursé par mensualités constantes, plus l'assurance emprunteur.
  3. Le rendement brut : les loyers d'une année pleine, divisés par le coût total.
  4. Le rendement net : les loyers encaissés (vacance déduite), moins les charges non récupérables, la taxe foncière et les autres frais, divisés par le coût total.
  5. Le cash-flow : ce même revenu net, mois par mois, moins la mensualité du crédit.

Questions fréquentes

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Le rendement brut divise les loyers d'une année par le coût total de l'achat (prix, frais de notaire, travaux). Le rendement net retire des loyers la vacance, les charges non récupérables, la taxe foncière et les autres frais. Le cash-flow retire en plus la mensualité du crédit : c'est ce qui reste, ou manque, chaque mois.

Quelle est une bonne rentabilité locative ?

En France, un rendement brut de 5 à 7 % est courant hors des très grandes villes, où il descend souvent sous 4 %. Le chiffre le plus parlant reste le cash-flow : un cash-flow légèrement négatif peut convenir si tu peux le compléter sans difficulté, car le locataire rembourse l'essentiel du crédit à ta place.

Pourquoi un scénario prudent ?

Parce que le loyer espéré est rarement celui obtenu, et qu'un locataire qui part laisse souvent un ou deux mois de vide. Si l'opération reste supportable avec un loyer 10 % plus bas et deux mois de vacance par an, elle a de bonnes chances de bien se passer.

Le simulateur tient-il compte des impôts ?

Non : les résultats sont avant impôt. La fiscalité dépend du type de location (nue ou meublée), du régime (micro ou réel) et de ta tranche d'imposition. En location meublée au régime réel (LMNP), l'amortissement efface souvent l'impôt pendant de nombreuses années.

Un outil pour se repérer, pas un conseil personnalisé : les résultats sont avant impôt et dépendent des hypothèses saisies. Fais valider ton projet par ta banque ou un professionnel.