En bref. En 2022, j'ai acheté mon premier bien locatif, avec des travaux, via une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS). Il est loué sans interruption depuis décembre 2022, rapporte environ 187 € de cash-flow par mois, et la SCI ne paie pas encore d'impôt. Voici mes vrais chiffres, comment fonctionne une SCI à l'IS, ce qu'elle coûte, et dans quels cas elle n'est pas le bon choix.
Cet article raconte mon expérience et explique les règles générales en vigueur en octobre 2026. Ce n'est pas un conseil fiscal personnalisé : fais valider ton montage par un expert-comptable.
Pourquoi j'ai choisi la SCI à l'IS
Je ne voulais pas m'arrêter à un seul bien : mon objectif, dès le départ, était de réinvestir dans d'autres biens. La SCI à l'IS s'y prête bien. Le cash-flow reste dans la société au lieu de s'ajouter à mes revenus personnels, et tant que la SCI est en déficit, il n'est pas imposé. Cet argent s'accumule pour financer les prochains achats.
Mes chiffres, mois par mois
| Par mois | Montant |
|---|---|
| Loyer, charges comprises | + 650 € |
| Mensualité du crédit | − 215 € |
| Charges de copropriété (200 € par trimestre) | − 67 € |
| Agence (gestion locative) | − 50 € |
| Assurance loyers impayés | − 15 € |
| Compte bancaire professionnel de la SCI | − 20 € |
| Comptabilité de la SCI | − 30 € |
| Taxe foncière (environ 800 € par an) | − 67 € |
| Cash-flow | ≈ + 187 € |
Deux lignes de ce tableau n'existeraient pas si j'avais acheté en nom propre : le compte bancaire professionnel et la comptabilité, soit environ 50 € par mois, 600 € par an. C'est le prix de la SCI à l'IS. Dans mon cas, il est largement compensé par l'impôt économisé, comme on va le voir.
Le calcul est plutôt prudent : je compte toutes les charges de copropriété, alors qu'une partie est récupérée sur le locataire. Il n'inclut pas les petites dépenses ponctuelles (entretien, réparations).
Tu peux faire le même calcul pour ton projet avec le simulateur de rentabilité locative.
Comment fonctionne une SCI à l'IS
Une SCI (société civile immobilière) est par défaut à l'impôt sur le revenu : son résultat est imposé directement chez chaque associé, comme des revenus fonciers. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés. La logique change alors complètement : c'est la société qui paie l'impôt, sur un bénéfice calculé comme celui d'une entreprise.
L'amortissement : la clé du système
À l'IS, la SCI déduit de ses loyers ses charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, copropriété, taxe foncière, gestion, comptabilité, travaux d'entretien), mais aussi l'amortissement du bien : chaque année, une fraction de son prix est considérée comme une charge, alors qu'elle ne sort pas de ta poche.
- Le terrain ne s'amortit pas : seule la part « construction » du prix est amortie, souvent sur 25 à 40 ans selon les éléments (gros œuvre, toiture, installations…).
- Les frais d'achat (notaire, agence) et les gros travaux peuvent aussi être amortis ou déduits, selon les choix faits avec le comptable.
Résultat : pendant de nombreuses années, le bénéfice comptable est faible, voire négatif, même quand le bien dégage du cash-flow.
Le déficit se reporte
Quand les charges et l'amortissement dépassent les loyers, la SCI est en déficit. Ce déficit se reporte sur les bénéfices des années suivantes, sans limite de durée. C'est ma situation : avec les intérêts du crédit, les travaux et l'amortissement, ma SCI est encore en déficit et ne paie pas d'impôt.
Quand la SCI devient bénéficiaire
Une fois le déficit épuisé, le bénéfice est taxé à l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (si la SCI remplit les conditions de ce taux réduit, notamment un capital détenu à au moins 75 % par des personnes physiques), 25 % au-delà. C'est souvent bien moins que l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux réunis sur des revenus fonciers.
L'argent reste dans la SCI
C'est le point qu'on oublie souvent : le cash-flow appartient à la société, pas à toi. Pour le récupérer, il y a deux grandes voies :
- te rembourser ton compte courant d'associé, c'est-à-dire l'argent que tu as prêté à la SCI (apport, travaux payés de ta poche) : ce remboursement n'est pas imposé ;
- te verser des dividendes, une fois les bénéfices constatés, imposés en plus de l'IS (en général au prélèvement forfaitaire unique).
La SCI à l'IS convient donc surtout si tu n'as pas besoin de ces revenus tout de suite et que tu veux les réinvestir, par exemple dans un deuxième bien.
Le revers : la plus-value à la revente
C'est le grand inconvénient de l'IS. À la revente, la plus-value est calculée par rapport à la valeur du bien après amortissements, pas par rapport au prix d'achat. Et elle est taxée à l'IS, sans les abattements pour durée de détention dont bénéficient les particuliers.
Un exemple simple, avec des chiffres ronds : un bien acheté 120 000 €, dont 80 000 € amortis au fil des ans, revendu 140 000 €. En nom propre, la plus-value serait de 20 000 € (avant abattements). À l'IS, elle est de 140 000 − (120 000 − 80 000) = 100 000 €, taxée à l'IS.
Les économies d'impôt pendant la détention sont donc en partie « rendues » à la revente. La SCI à l'IS est surtout intéressante pour garder un bien longtemps, ou le transmettre via les parts de la société, plutôt que pour revendre vite.
SCI à l'IS, SCI à l'IR ou LMNP : comment choisir
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | LMNP au réel | |
|---|---|---|---|
| Type de location | Nue (le meublé peut faire basculer à l'IS) | Nue ou meublée | Meublée |
| Amortissement du bien | Non | Oui | Oui |
| Impôt sur les loyers | Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux, chez les associés | IS, payé par la société | Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux, souvent nul grâce à l'amortissement |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, avec abattements | Sur la valeur après amortissements, sans abattement | Régime des particuliers, mais les amortissements sont réintégrés depuis 2025 |
| Frais et formalités | Statuts, comptes simples | Statuts, comptabilité complète, compte pro | Pas de société, comptabilité au réel |
| Achat à plusieurs, transmission | Facilité par les parts | Facilité par les parts | Plus compliqué (indivision) |
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'écart avec la SCI à l'IS s'est donc réduit sur ce point, même si le LMNP garde les abattements pour durée de détention.
L'option pour l'IS est par ailleurs difficile à défaire : elle n'est révocable que pendant les cinq premiers exercices, ensuite elle devient définitive.
Ce que ça demande au quotidien
- Une comptabilité complète chaque année : bilan, compte de résultat, déclaration d'IS. Je passe par Indy, environ 30 € par mois.
- Un compte bancaire au nom de la SCI, environ 20 € par mois, pour séparer clairement l'argent de la société du tien.
- Une assemblée générale annuelle pour approuver les comptes.
- La gestion locative : chez moi, une agence s'en occupe (50 € par mois) et une assurance couvre les loyers impayés (15 € par mois). Je n'y passe presque pas de temps.
Pour qui la SCI à l'IS est un bon choix
Plutôt oui si tu veux investir sur le long terme, acheter plusieurs biens, réinvestir ton cash-flow plutôt que le dépenser, acheter à plusieurs ou préparer une transmission.
Plutôt non si tu comptes revendre dans quelques années, si tu as besoin des loyers comme revenu personnel immédiat, ou si tu achètes un seul petit bien et que les frais fixes de la société pèseraient trop lourd.
Questions fréquentes
Combien coûte une SCI à l'IS par an ?
Dans mon cas, environ 600 € par an : 360 € de comptabilité et 240 € de compte bancaire professionnel, plus les frais de création au départ (statuts, annonce légale, immatriculation). Un expert-comptable traditionnel coûte généralement plus cher qu'un outil en ligne.
Est-ce que je paie de l'impôt sur le cash-flow ?
Pas forcément. L'impôt dépend du bénéfice comptable, pas du cash-flow. Grâce à l'amortissement et aux intérêts, une SCI à l'IS peut dégager du cash-flow positif tout en étant en déficit, ce qui est mon cas.
Peut-on louer en meublé avec une SCI à l'IS ?
Oui. C'est même l'une des différences avec la SCI à l'IR, où la location meublée régulière est risquée, car elle peut faire basculer la société à l'IS.
Pour aller plus loin
- La méthode qui m'a permis d'acheter ce bien : mon avis sur la formation Siving Sisters.
- Les points à vérifier avant d'acheter, fiscalité comprise : ma checklist du premier investissement locatif.
- Pour voir ce que donne le réinvestissement du cash-flow sur 20 ou 30 ans : le simulateur d'intérêts composés.